Nachtragsmanagement und Bauvertragsrecht

Das neue Bauvertragsrecht bringt für alle am Bau Beteiligten die gravierendsten Änderungen seit Inkrafttreten des BGB, darunter:

spezielle Regelungen für alle Bauunternehmer, Handwerker (Unternehmer) und Auftraggeber (Besteller), für Planer und Ingenieure, für Verbraucher und Bauträger
Neuregelungen des Nachtragsmanagements gemäß § 650 a bis c BGB
einen verbesserten Verbraucherschutz bei Bauverträgen und beim Bauträgervertrag
die Aufnahme von dringend geforderten Neuerungen bei den Ein- und Ausbaukosten aufgrund mangelhafter Lieferung von Baumaterialien in das Gesetzeswerk.

Absolutes Neuland betreten die Vertragsparteien bei der Berechnung und Prüfung von Nachtragsforderungen und bei dem Prozedere der Nachtragsverhandlungen. Dem aus dem Weg zu gehen, kann aufgrund der gesetzlichen Verankerung nicht gelingen. Dies gilt umso mehr, als auch die VOB/B auf dem Prüfstand steht.

Wir geben in diesem Blogpost einen Überblick über die Auswirkungen auf das Nachtragsmanagement des neuen Bauvertragsrechts:

Welche Auswirkungen ergeben sich für Ihre Baupraxis in rechtlicher Sicht?
Welche Konflikte und Lösungsansätze ergeben sich für Ihr Nachtragsmanagement aus bauwirtschaftlicher Sicht?
Wie erfolgen die Nachtragskalkulation und die Nachtragsprüfung auf Grundlage des neuen Bauvertragsrechts, § 650 a bis c BGB)?

Schwerpunkte und Einschätzung des Bauvertragsrechts 2018

Viele Sachverständige kritisieren das neue Bauvertragsrecht. Sie beklagen, dass es in Teilbereichen unübersichtlich geregelt und mit vielen Tücken in der baupraktischen Umsetzung behaftet ist. Ein partnerschaftliches Miteinander ist mit dem Prozedere des Nachtragsmanagements nicht gewährleistet. Wollen Sie vermeiden, dass Ihr Projekt ins Stocken gerät und alle Bauablaufpläne gesprengt werden, erscheint die vertragliche Vereinbarung von Streitlösungsklauseln bereits bei Bauvertragsabschluss unvermeidlich.

Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren, wenn Sie Fragen zur außergerichtlichen Streitbeilegung am Bau haben. Oder nehmen Sie teil an unserer neuen Weiterbildung zum Außergerichtlichen Streitlöser, um bei Konflikten langwierige Gerichtsverfahren zu vermeiden.

Anordnungsrecht des Bestellers

In den neuen gesetzlichen Regelungen wurde ein Anordnungsrecht für den Besteller eingeführt. Der Unternehmer muss der Anordnung zur Leistungsänderung oder -erweiterung nachkommen, soweit sein Betrieb darauf eingerichtet ist und die Ausführung der geänderten Leistung ihm zumutbar ist. Ein Beispiel: Entscheidet ein Besteller nach Baubeginn, dass er die vorgesehene Bauleistung um ein zusätzliches Stockwerk erweitern möchte, so hat der Unternehmer dieser Anordnung nachzukommen. Bisher war dies nur beim Abschluss von VOB-Bauverträgen zulässig. Die Neuregelungen des Bauvertragsrechts weichen jedoch von den bekannten Vorschriften aus der VOB/B entscheidend ab.

Nach dem neuen Bauvertragsrecht kann der Unternehmer Anordnungen des Bestellers nur wegen Unzumutbarkeit ablehnen, die er im Zweifelsfall beweisen muss. Im obigen Beispielsfall könnte der Unternehmer eine Unzumutbarkeit wegen Kapazitätsengpässen gegenüber dem Besteller nur dann einwenden, wenn er auch keine gleichgelagerten Aufträge Dritter mehr annehmen kann.

Bei Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien über die Anordnung von Leistungsänderungen oder über die Zumutbarkeitskriterien und die Vergütungsanpassungen hält der Gesetzgeber für den Erlass einer Einstweiligen Verfügung parat. Es ist nicht erforderlich, dass der Verfügungsgrund nach Beginn der Bauausführungen glaubhaft gemacht wird. Sachverständige prognostizieren, dass die neuen Rahmenbedingungen bei Nachträgen insgesamt zu erheblichen Preissteigerungen und noch mehr Bauablaufstörungen führen werden.

Vergütungsanpassung bei Anordnungen

Der Unternehmer muss die aufgrund der Anordnung des Bestellers anfallenden Mehr- oder Minderkosten in einem Nachtragsangebot darstellen. Zur Berechnung des Vergütungsanspruchs kann der Unternehmer wahlweise tatsächlich erforderliche Kosten geltend machen oder auf die Ansätze aus der vereinbarungsgemäß hinterlegten Urkalkulation zurückgreifen. Hierbei wird vermutet, dass die Kalkulationsansätze den tatsächlich erforderlichen Kosten, den Zuschlägen für AGK, BGK, Wagnis und Gewinn entsprechen.

Gelingt den Parteien innerhalb von 30 Tagen eine Einigung über die Höhe der Nachtragsvergütung nicht, kann der Besteller die Ausführung der Leistung einseitig in Textform anordnen. Der Unternehmer kann im Gegenzug eine Zahlung in Höhe von pauschal 80 Prozent des von ihm vorgelegten Nachtragsangebots verlangen. Die Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts durch den Unternehmer wird damit erschwert.

Zu befürchten steht, dass Besteller künftig durch die Vereinbarung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) die gesetzliche Vergütungsanpassung bei Anordnungen außer Kraft setzen. Große Besteller und Bauherren könnten so ihre Machtposition ausnutzen und das einseitige Anordnungsrecht des Auftraggebers ohne Vergütungsregelung festlegen. Wenn Auftragnehmer den Bauauftrag erhalten wollen, lässt es ihre Verhandlungsmacht oftmals nicht zu, sich derartigen AGB-Regelungen zu widersetzen.

Wer Bauunternehmen aber einseitig mit Mehrkostenrisiken belegt und knebelt, darf sich über weniger Angebote und steigende Preise nicht wundern. Den Vertragsparteien ist unbedingt zu empfehlen, bereits bei Bauvertragsabschluss für die Nachtragsberechnung von tatsächlich erforderlichen Kosten zu hinterlegen, soweit Unternehmer auf diesen Abrechnungsmodus zugreifen wollen und einen Modus für die Bewerkstelligung der Nachtragsverhandlungen zu vereinbaren.

Unternehmer und Besteller sind gut beraten, wenn sie eine taugliche Urkalkulation und die optimale Bauzeitenplanung – die den Einsatz von Personal und Geräten ausweist – so rechtzeitig vor Baubeginn erstellen und übergeben, dass auskömmliche Preise bei einseitigen Anordnungen für die Nachträge und Bauablaufänderungen gesichert werden.

Im Brennpunkt des Nachtragsmanagements auf Grundlage des Neuen Bauvertragsrechts (§650a bis c BGB), der Nachtragskalkulation und Prüfung, stehen eine Vielzahl von Themen, die wir in unserem Workshop „Neues Bauvertragsrecht – Nachtragsmanagement aus baubetrieblicher Sicht“ bearbeiten.

Auswirkungen auf VOB-Bauverträge

Bei dem VOB-Bauvertrag handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die Bauverträgen zugrunde gelegt werden können, indem die Parteien die Geltung der VOB/B vereinbaren. Der VOB-Bauvertrag hält der Inhaltskontrolle des BGB dann Stand, wenn die VOB/B als „Gesamtwerk“ vereinbart wurde. Der paritätisch ausgehandelte Musterbauvertrag, den die VOB dem öffentlichen Auftraggeber seit 90 Jahren an die Hand gibt, wird auch von vielen gewerblichen Bauherren angewandt, weil er sich als Regelwerk in der Baupraxis bewährt hat. Verträge können auch weiterhin zur Erbringung von Bauleistungen nach VOB/B geschlossen werden, die für die Beteiligten Vertrauen und Rechtssicherheit schafft.

Gleichwohl geht die Fachwelt davon aus, dass Anpassungen der VOB/B über kurz oder lang an das neue Bauvertragsrecht vorzunehmen sind. Der Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages hat am 18.05.2017 in seiner Beschlussempfehlung die AGB-rechtliche Privilegierung der V0B/B bestätigt (BT-Drs.18/11437, S. 48).

Für alle Auftraggeber und Auftragnehmer, die das praxistaugliche VOB/B-Vertragswerk bei der Durchführung ihrer Bauvorhaben anwenden wollen, bieten wir ein Intensiv-Seminar VOB/B 2016 an. Damit können Sie kostenintensive Fehler bei der Anwendung der VOB/B vermeiden und Ihre VOB-Bauverträge rechtssicher gestalten.

Handlungsbedarf

Verschaffen Sie sich als Bauunternehmer, Handwerker, Bauherr, Architekt oder Ingenieur, Bauträger und Projektentwickler den notwendigen Überblick über die Auswirkungen. In unseren Seminaren zum neuen Bauvertragsrecht aus rechtlicher sowie aus baubetrieblicher Sicht erhalten Sie einen umfassenden Überblick.

Mit dem Wissen aus dem Seminar erkennen Sie frühzeitig die Tücken der Neuregelungen für Verträge, die Sie ab dem 01.01.2018 schließen. Sie können zudem berechtigte Ansprüche rechtssicher geltend machen und unberechtigte Forderungen erfolgreich abwehren.

Eine detaillierte Gegenüberstellung der alten und neuen Regelungen des Bauvertragsrechts und die speziellen Regelungen für Bau-, Bauträger-, Architekten- und Ingenieurverträge sowie Verbraucherbauverträge können Sie über unser Kontaktformular gratis anfordern.

Natürlich können Sie uns beim Abschluss Ihrer neuen Bauverträge auch persönlich auf die Neuerungen und den Handlungsbedarf im Hinblick auf die am 1.1.2018 in Kraft getretene Gesetzeslage ansprechen.